Achat d’un bien immobilier en Allemagne

Le marché immobilier allemand est un marché stable, qui offre de bonnes opportunités d’investissement aux entrepreneurs locaux comme étrangers. Les étrangers sont autorisés à devenir propriétaires en Allemagne, et l’un des grands avantages de l’achat d’un bien immobilier en Allemagne est qu’un étranger n’a pas besoin de titre de séjour, contrairement à ce qui peut être le cas dans d’autres pays.

Nos avocats en Allemagne sont également spécialisés en droit immobilier et sont prêts à répondre à toutes vos questions sur les acquisitions immobilières par des résidents, des non-résidents et, plus généralement, par tout investisseur étranger, quel que soit son pays d’origine.

Lisez la suite pour en savoir plus sur les conditions à remplir lorsque vous achetez un bien immobilier en Allemagne et contactez notre équipe pour bénéficier d’une assistance complète tout au long de la procédure.

Trouver un bien immobilier à acheter en Allemagne

La première étape lorsque l’on souhaite acquérir un bien immobilier en Allemagne consiste à rechercher le bien qui convient. Les biens immobiliers sont soumis à certaines exigences légales minimales et un cabinet d’avocats en Allemagne peut vous renseigner sur ces exigences. Certaines concernent la toiture, les fenêtres et le système de chauffage, c’est pourquoi une due diligence immobilière approfondie est nécessaire.

Les charges grevant le bien ou les baux consentis à des tiers peuvent être vérifiés auprès du registre foncier allemand. La due diligence immobilière auprès du registre foncier est généralement réalisée par un notaire, mais il est recommandé de faire appel à un architecte pour la vérification du bâtiment.

La due diligence immobilière est recommandée dans tous les cas, car c’est l’étape la plus efficace pour permettre aux acquéreurs de s’assurer que l’achat est sûr et que la maison est évaluée à sa juste valeur. Bien menée, elle révèle les atouts du bien, mais aussi les problèmes que les acquéreurs pourraient rencontrer et qu’ils devront traiter une fois l’achat conclu (comme l’amélioration des fenêtres de la maison, la réinstallation du chauffage, etc.).

Nos avocats en Allemagne vous guideront pour que vous puissiez procéder à cette vérification formelle une fois le bien choisi. En général, les clients vérifient les points suivants lors de la due diligence immobilière :

• Propriété : vous connaîtrez l’historique des propriétaires et la date de délivrance du premier titre de propriété ;
• Questions juridiques : tout nouveau propriétaire souhaite s’assurer qu’aucun obstacle juridique ne s’oppose à l’achat ; les charges peuvent être de nature juridique ou financière ; par exemple, la vérification vous indiquera si le bien fait ou a fait l’objet d’un litige ; la due diligence révélera également les éventuels baux ou contrats de location conclus pour le bien ; vous souhaiterez que ces contrats aient pris fin au moment de l’achat ;
• Prix : la due diligence servira également de base à l’évaluation du bien ; une fois les éventuels problèmes identifiés, vous saurez si le prix demandé est justifié ;
• Problèmes de construction : la vérification révélera également si le bien ne respecte pas certaines règles de construction, d’efficacité énergétique ou autres ; dans des cas particuliers, comme pour les maisons considérées comme historiques ou classées, vous en saurez plus sur les règles à respecter pour leur restauration.

Le rapport de due diligence fournit des informations importantes sur le bien que vous envisagez d’acheter en Allemagne. Nous conseillons à nos clients de prévoir cette démarche dès qu’ils ont trouvé un bien correspondant à leur budget et à leurs critères.

Le contrat de vente lors de l’achat d’un bien immobilier en Allemagne

Une fois toutes les vérifications effectuées et lorsque le nouveau propriétaire et le vendeur se sont accordés sur le prix et les conditions du transfert de propriété, un notaire rédige le contrat de vente. Le notaire s’assure que tous les documents sont en règle et le contrat est signé en sa présence. Le contrat précise les obligations du vendeur et de l’acquéreur ainsi que les mesures à prendre en cas de manquement à l’une de ces obligations.

Les parties sont libres de choisir les modalités de paiement, respectivement d’encaissement, du prix du bien immobilier allemand. L’acquéreur doit toutefois savoir qu’il ne sera propriétaire du bien acheté qu’après son inscription au registre foncier. Le registre foncier est tenu par le tribunal cantonal (Amtsgericht) du ressort dans lequel le bien est situé.

Nous sommes également à votre disposition si vous avez hérité d’un bien mais devez contester un testament en Allemagne pour en devenir l’unique propriétaire.

La vidéo suivante présente les principales étapes de l’achat d’un bien immobilier :

Frais de transaction lors de l’achat d’un bien immobilier en Allemagne

L’achat d’un bien immobilier en Allemagne entraîne plusieurs frais, notamment :

• Les droits de mutation compris entre 3,5 % et 6,5 % selon la région où se situe le bien ; ils sont payables dans un délai d’un mois à compter de la réception de l’avis d’imposition ;
• Les frais de notaire, qui peuvent représenter environ 1,5 % de la valeur du bien ; ils dépendent du notaire choisi et nous rappelons à nos clients qu’ils varient ;
• Les acquéreurs doivent également prévoir des frais d’inscription, qui dépendent du registre concerné (on peut toutefois compter environ 0,5 % de la valeur du bien) ;
• Les honoraires de l’agent immobilier doivent également être pris en compte ; ils varient selon la région, mais les acquéreurs peuvent s’attendre à payer environ 3 % de la valeur du bien ; ces honoraires sont généralement partagés entre l’acquéreur et le vendeur ;
• L’achat d’un bien immobilier est généralement exonéré de TVA (la TVA de 19 % ne s’applique que si un vendeur professionnel opte pour la taxation d’une vente à une autre entreprise).

Nos avocats allemands peuvent vous donner plus de détails sur les frais à prévoir lors de l’achat d’un bien immobilier dans le pays. Ces frais variant d’une région à l’autre, il est conseillé de vous entretenir avec l’un de nos avocats avant d’entamer la procédure d’achat, afin d’obtenir des informations à jour pour la zone qui vous intéresse.

Pour les questions fiscales, nos experts-comptables en Allemagne peuvent vous donner des informations complètes sur l’imposition des particuliers, y compris sur les revenus locatifs perçus dans le pays. Nous pouvons également répondre à vos questions sur l’immatriculation à la TVA en Allemagne.

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier en Allemagne ?

Les étrangers peuvent acheter un bien immobilier en Allemagne sans restriction ni titre de séjour, qu’ils soient citoyens de l’UE ou non. L’achat d’un bien dans le pays ne confère toutefois pas la nationalité allemande.

Si vous venez d’un autre pays et souhaitez vendre ou acheter un bien immobilier en Allemagne, vous pouvez le faire même sans être présent physiquement. Nos avocats allemands peuvent vous représenter lors du rendez-vous de signature de la vente. Vous pouvez ainsi approuver le contrat de vente depuis votre pays d’origine, devant un notaire ou à l’ambassade d’Allemagne. Il suffit pour cela de donner à l’avocat une procuration, qui l’autorise légalement à agir en votre nom.

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier en Allemagne pour le mettre en location, vous pouvez également le faire sans impôts ni enregistrements supplémentaires. Les propriétaires qui louent leur bien doivent seulement payer l’impôt sur le revenu ordinaire en Allemagne.

Si vous ne résidez pas en Allemagne, vous pouvez tout de même obtenir un financement pour acheter un bien immobilier, mais généralement à hauteur de 60 % maximum du prix du bien. Notre cabinet d’avocats allemand a l’habitude de travailler avec des clients de différents pays et peut vous accompagner tout au long de la procédure.

Les prêts immobiliers en Allemagne

Lorsque vous achetez un bien immobilier en Allemagne, vous pouvez emprunter auprès d’un prêteur pour le financer.

Vous pouvez généralement emprunter jusqu’à 100 % de la valeur de la maison, mais vous devrez tout de même régler sur vos fonds propres certains autres frais liés à l’achat, comme les frais d’acquisition. Certaines banques allemandes prêtent la totalité du montant, mais la plupart des prêts représentent environ 80 % de la valeur de la maison. Les étrangers peuvent devoir verser un apport initial plus important s’ils souhaitent acheter un bien immobilier en Allemagne.

Les taux des prêts immobiliers ont augmenté en Allemagne au deuxième trimestre 2023, atteignant 3,28 %. Selon les données disponibles, l’Allemagne est le deuxième marché du crédit immobilier en Europe ; les prêts immobiliers ont toutefois été affectés par la hausse des taux ainsi que par le niveau des taux d’intérêt.

Nos avocats en Allemagne sont présents dans tout le pays et peuvent vous aider à obtenir un prêt immobilier pour le bien de vos rêves, même si vous êtes étranger.

Acheter un bien immobilier en Allemagne avec des locataires en place

Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier en Allemagne comme investissement à long terme, acheter un bien déjà occupé par des locataires présente des avantages. L’un d’eux est que les biens loués coûtent généralement nettement moins cher que les biens libres.

Lorsque vous achetez un bien immobilier en Allemagne avec des locataires en place, vous n’avez pas à chercher de nouveaux locataires ni à déterminer le montant du loyer. Le droit locatif allemand protège toutefois les locataires afin d’empêcher les bailleurs de les expulser pour relouer le bien à un loyer plus élevé.

Si un locataire occupe le logement depuis longtemps, vous devrez lui accorder un préavis de neuf mois avant qu’une autre personne puisse emménager. Dans certaines villes, comme Berlin, il peut être impossible d’expulser le locataire pendant une durée allant jusqu’à dix ans après l’achat. Si vous êtes confronté à l’une des situations décrites ci-dessus ou à d’autres litiges immobiliers, contactez nos avocats en Allemagne.

Le marché immobilier en Allemagne

Selon les données de l’Office fédéral de la statistique, le pays comptait 44,0 millions de logements fin 2025.

Pour ceux qui souhaitent en savoir plus sur le marché immobilier du pays avant d’acheter un bien en Allemagne, voici quelques statistiques et données intéressantes :

• Les prix de l’immobilier résidentiel ont baissé de 8,4 % en 2023 (moyenne annuelle), reculé encore de 1,5 % en 2024, puis progressé d’environ 3,2 % en 2025 ; la baisse de 2023 a été la plus forte depuis le début de la collecte des données en 2000 ;
• Les prix de l’immobilier ont baissé de 1,5 % sur un trimestre, et les baisses ont été plus marquées dans les grandes villes, comme Berlin ou Munich ;
• Malgré ces évolutions, le marché immobilier allemand reste important compte tenu de sa taille, et les investissements dans la construction résidentielle ont atteint près de 7 milliards d’euros entre décembre 2022 et novembre 2023.

Nos avocats en Allemagne peuvent vous renseigner sur les meilleures régions pour acheter un bien immobilier. Vous pouvez également nous contacter pour en savoir plus sur l’inscription d’un bien au registre foncier allemand. Notre équipe peut également vous aider à créer une société à responsabilité limitée en Allemagne.